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- ローンの返済が追い付かない【任意売却】/自宅を現金化して売却【リースバック】
ローン返済にお悩みなら任意売却/
売却後も住み続けたいならリースバック
ローンの返済が苦しく滞納し始めているなら競売にかけられる前に任意売却を検討しましょう。まとまった現金が必要であるものの売却後も住み続けたいならリースバックがおすすめです。
住宅ローン返済で苦しい思いをしているなら【任意売却】
住宅ローン滞納問題を解決するなら
【任意売却】
任意売却は住宅ローン滞納悩む方にご検討いただきたい売却方法です。収入減少などの理由から住宅ローンの返済が難しくなり滞納し続けると、金融機関は担保となっている物件を強制的に売却＝競売にかけます。競売は売却価格が安くさらに返済が苦しくなるなど、債務者にとって不利な売却方法です。任意売却ならなるべく高く、ご自身の意志で不動産を売却可能です。
任意売却のできる期間
| 滞納の時期 | 状況 | 任意売却の可否 |
|---|---|---|
| ローン滞納前 | 収入の減少などの理由からローン返済が苦しくなってきている状態。 | 可 |
| ローン滞納3ヶ月以内 | 債権者である金融機関から督促状や催告状が届く。 | 可 |
| ローン滞納4か月以内 | 形骸場意思決定通知が届き、4～5ヶ月後には競売がスタートする。 | 可 |
| ローン滞納５か月以上 | 裁判所から執行官が訪れて物件の調査や写真撮影をする。競売開始目前の状態。 | 可 |
| それ以降 | 競売が開始され強制立ち退きをすることとなる。売却代金は全額返済に充てられ引越し費用の捻出はなし。 | 不可 |
競売と任意売却の比較
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売買価格 | 仲介売却と同様に市場相場に近い価格で不動産を売却できます。自分の意志で価格にこだわって売却できるためローン残債も大きく減らすことが可能です。 | 裁判所によって市場相場の約70％の価格に売却基準価格が定められます。入札はさらに20％ほど安く行えて、実際の売却価格は安くなるため、ローン残債が多く残ります。 |
| 余剰金 | 売却代金は原則すべてローン返済に充てられますが、引越し費用や当面の生活資金を残すように金融機関と交渉することが可能です。新たなスタートも切りやすくなります。 | 売却代金はすべてローンの返済に充てられます。金融機関と交渉することもできないため、引越し費用や生活資金等の余剰金を残すことはできず、新たなスタートも切りにくくなります。 |
| 引越し | 仲介売却と同様に、物件の引渡し日・引越し日については買主様と事前に交渉して合意を得た上で設定できます。ある程度の希望が通るため精神的にも楽になります。 | 落札後は債権者から落札者に所有権が移転します。落札者の都合によって退去を求められるため、引越し日を選ぶことはできません。速やかに立ち退かない場合は、不法侵入罪となる恐れがあります。 |
| 残債務 | 競売よりも高く売却できるため、残債は少なくなることがほとんどです。また、債権者と話し合いすることで、無理のない返済計画へとリスケジュールすることも可能です。 | 任意売却と比べて売却価格が安くなるため、残債は多く残る可能性が高いです。返済方法について交渉する余地はないため、残債務の支払いについて頭を悩ませることとなります。 |
| プライバシーの保護 | 通常の不動産売却と同様に、ご近所になるべく知られない形で売却を進められます。プライバシーが守られるため妙な噂が立つ可能性も減り、同じ地域に住み続けやすくなります。 | 競売ではプライバシーが守られにくくなります。物件は新聞やインターネット上にて公示されるとともに、競売前には執行官がご自宅の調査に訪れるため、ご近所に知られる可能性が高まります。 |
| 生活再建 | 通常の売却同様に市場相場に則した価格で売却でき、返済計画の見直しや引越し資金を残せるなど、競売と違って生活再建に向けて前向きに準備できます。 | 市場相場よりも安く売却されるため債務が多く残り、引越し費用・生活資金もなく、ご近所にも知られ、苦しい返済が続くなど、任意売却と違い生活再建は困難となりやすいです。 |
任意売却の流れをチェック
物件を査定し、価格とローン残高を比較する
まずは物件の査定を行い、物件の価値が残債よりも高い「アンダーローン」状態か、残債よりも低い「オーバーローン」状態かを確認します。オーバーローンであれば、任意売却の手続きを進めていきます。
債権者と連帯保証人に任意売却の了承を得る
任意売却を進めるには債権者からの許可をもらわなくてはいけません。債権者が複数いる場合は全員からの了承を得ます。また、連帯保証人にも許可をもらう必要があります。
任意売却の開始
任意売却は通常の仲介売却と同様の流れで進められるため、価格にこだわった売却が可能です。また、他人になるべく知られない形で売却を進めることもできます。
売買契約の締結
買主様が見つかり条件交渉なども済めば売買契約の締結をします。一般的にこのタイミングで手付金が支払われますが、任意売却では不動産会社がそのお金を預かる形になります。
残代金の支払と物件引渡し
売買契約締結時に取り決めた決済日までの入金を確認し、物件を引き渡します。売却代金は原則すべて返済に充てられますが、事前交渉により引越し費用・当面の生活資金として残すことも可能です。
残債務返済のリスケジュールをする
任意売却は競売と異なり、債権者と交渉した上で穏便に債務を返済する方法です。残債務の返済については債務者の収入状況を鑑みた上で無理のない形でリスケジュール交渉できます。
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任意売却は不動産売却の知識だけでなく、法的な専門知識と経験が必要です。当社なら司法書士事務所を併設しているため、ワンストップで債務整理をサポート可能です。
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自宅を現金化して売却後も住み続けるなら【リースバック】
住み続けたいけどローン返済が苦しい…
そんなときにはリースバック
リースバックは「住宅ローンの返済は厳しいけどこのまま住み続けたい」という思いを叶えられる方法です。買主様と交渉することで不動産売却後は賃貸契約を結び、家賃を支払い続けることでそのまま住み続けられます。
リースバックはローン返済が困難になったときだけでなく、「まとまった資金の用意」「相続準備のため現金化したい」「税負担の軽減」といった場合でも住み続けながら対応でき、活用範囲の広さがメリットです。
ただし、リースバックではローンの代わりに毎月家賃の支払いをする必要があります。また、賃貸契約期間も制限される場合が多く、住み続けられる期間は限られてしまう可能性があります。さらに、通常の仲介売却と比べて売却価格が安くなる傾向にあるなど、リースバックにはさまざまなデメリットがあるのも事実です。ケースによっては売却のみの方が良い場合もあるのでじっくりと検討しましょう。